番禺，把最好的拿出来了。番禺广场TOD旁的中银南侧地块，正式挂牌，总价4.98亿，楼面价1.65万/平。同步上架的还有南站旁三宗宅地，楼面价约为1.1-1.3万/平。中银南侧地块，毫无疑问是此次土拍的重点。地块体量小、总价低、配建少、风险可控。开发商参拍门槛低，保证金不到一个亿，有机会吸引各方来一场土拍混战。3万平建面就两栋楼，起拍价不到5个亿；单价1.65万/平相对去年地块成交价2.4万/平，让利了约30%。搭配上，番禺广场核心区位、周边成熟配套，是有一定的安全空间。而且，地块要求公建化外立面，这可是琶洲南、面粉厂级别的待遇。有不少房企看好这块地的前景，有希望拍出溢价。越秀，绿城，大华，龙湖，以及山西城投等。大家熟知的央国企，都实地考察调研过这块地，给出的观点和结论都比较正面。而且，有不少民企也相当看好这块地，很可能会杀出来搅局。·番禺广场TOD加持，通勤方便地块位于著名“广州蟑螂很担心你”的中银大厦南侧，此前一直被用作停车场。西面是番禺广场TOD，东面是永隆综合体。地铁站E口在地块内，还是一条5轨交汇的地铁站，去哪都很方便。3号线：珠江新城、天河北、长隆万博、客村、机场18号线：珠江新城东、琶洲、东站、南沙22号线：南站、白鹅潭、芳村不过，地铁口保不保留，还要看具体的建设方案。·教育一般，板块基本靠统筹项目不配建学校，大概率还是读旁边的东兴小学，只能说够用，但比起现在遍地名校名校来说，教育上有短板会比较遗憾。当然，番禺广场的学校普遍不是太强，同板块的新盘路劲美的·隽樾府，也是靠统筹解决的。·生活配套成熟，居住氛围安逸番禺广场发展了那么多年，居住环境和商业氛围都不错。地块旁边是基盛万科里，走多一条街有永旺梦乐城，一个地铁站的距离还有个在建的龙湖天街。这也是广州首座龙湖天街Mall，体量约10万平的盒子商业，应该会比现在的两座商场更好逛，进度快，明年能搞定。除了消费商业配套，城市界面并不老旧。核心区房子，大多是二手小区，虽然年纪大了，但还是比较体面的。2023年落成运营的番禺图书馆，已经是新网红地了。此外，还有市桥水道在南侧，地块可以看得到江景，永隆综合体的超高层地标，并不会阻挡地块的东南向视野。·25岁的番禺广场，还有新预期从1999年投资发展至今，番禺广场发展了25年，虽然万博成为了实质性的商业中心，灯红酒绿夜夜笙歌，但并不影响番禺广场的地位。这里是番禺的行政中心，番禺区政府、税务局、财政局、教育局均位于此处。还有中银大厦、万联证券等一批偏金融的企业，在此办公。这是基本盘。不过，自从2017年番禺广场TOD围蔽到今天，板块按下了暂停键。大家期待着中轴广场和图书馆一起面世，但广场仍是一片烂泥地，而图书馆已经建起来了。两个月前，番禺广场TOD规划设计，对外公示了两个方案，目标就是对标天河中轴的花城广场。项目总投资13亿，已经公开招标，真正推进近在咫尺了。另一边，则是永隆综合体，3月份已经吃过烧猪，总建筑面积23万平方米。未来，永隆项目计划建设1栋260米高的地铁上盖大型综合体，以及两栋130多米的高层住宅。这是番禺广场最重要的两个发展项目，一个新地标，一个新中轴广场。中银南侧地块，就夹在两者之间，未来景观会很好，搭配上项目公建化外立面，一体性会更强。参考珠江新城，这可能就是番禺版本的高德公馆。·周边二十年老二手，潜在购买力项目周边基本上都是十几二十年的居住社区，提供了庞大的置换需求。附近的居民对这里是有感情的，倾向原地置换。当然，这也带来了一个问题，在贝壳上周边挂牌的二手房并不多，交易不太活跃。在一个相对不活跃的二手市场，二手价格波动也会比较大。作为一个自住板块，番禺广场是深得人心，可以骂，可以接受价格波动，还是喜欢住。同时，番禺广场是行政中心，有一定产业基础，政府公务员和金融机构的工作人员，是一个稳定的消费群体。他们对于刚改房来说，是消费中坚力量。·新房3.6-4万/平，地块起拍价1.65万/平目前，板块在售新房仅有路劲美的隽樾府，在售户型87、112、132平，均价约为3.6-4万/平。小户型已经基本清盘了，87平只剩下低楼层基本清货了，起步总价310万左右的三房产品。据说，10月份以来，项目卖了108套，最近卖很好，市场认可度是有的。项目户型、交标、质感做得不错，也是新规户型。路劲美的隽樾府，也就是去年摇号的好又多地块，楼面价2.4万/平。位置更好的中银南侧地块，起拍价是1.65万/平，相差近30%。即便是放大到番禺客运站和桥南板块，地块起拍价都很给力，是最低的一次。我们做了利润测算表，直接放结论。底价，楼面价1.65万/平：卖3万/平，保本；溢价率10%，楼面价1.82万/平：卖3.15万/平，保本；溢价率20%，楼面价1.99万/平：卖3.4万/平，保本；溢价率35%（超过面粉厂），楼面价2.24万/平：卖3.75万/平，保本。当然，地块并非完全无敌。比如面积小，没有花园，但是番禺广场的规划还是可以弥补。总结一下，地块①通勤方便，地铁口，3+18+22主城区通勤无压力，可惜没座位了；②商业和居住氛围成熟，配套齐全；③周边老二手和政府人员，不错的购买力；④番禺广场核心区位，中轴广场项目；⑤地块纯粹，1000方商业和2000方公服配比，可售楼面价约1.83万。地块内部以前是停车场，比较平整，拿地即开工。未来产品不会太极致，符合周边的生活习惯，起步90多平的小户型是很好卖的。大户型120平左右的4房，搭配申请新规阳台占比，也能做的宽敞。主要还是户型配比，会有多少套数留给小户型。这一次，位置更核心、条件更友好的中银南侧地块，起拍价更低，的确很有可能引起争夺。今年，广州拍出溢价的商品房宅地只有3宗：天河地王保利面粉厂地块（保利VS越秀VS中海、溢价率33.3%）白云怡新路地块（越秀VS绿城，溢价率13.3%）鹤洞地块（保利VS绿城VS贝壳，溢价率8.5%）中银南侧地块会是新的一块吗？

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